스트레스 DSR은 무엇인가요?

금융감독원에서 24년 하반기 가계부채 관리방안을 발표하였습니다.

24년 하반기 가계부채 관리방안의 주요 내용

2단계 스트레스 DSR을 24.09.01일부로 시행합니다.

미래 금리 변동의 위험성을 반영하여 DSR을 산정하는 것으로 스트레스 금리는 수도권 주택담보대출의 경우 1.2%를 가산하여 적용하고, 기타 지역은 0.75% 적용합니다.

쉽게 말씀드리면 기존 대출에 받을 수 있었던 금액보다 적게 나온다는 것입니다. (대출 한도 축소)

하지만 용어가 너무 어려우신 분들을 위해 준비하였습니다.

LTV는 무엇인가요?

LTV (Loan To Value) 담보인정비율을 말합니다.

Loan은 대출 , Value는 가치입니다. TO를 나누기라고 생각하면 쉽습니다.
우리말로 풀어보면 자산가치대비 대출금액입니다.

LTV는 은행의 재무건전성을 위한 제도입니다.
10억하는 좋은 아파트라면 은행에서는 10억이든 15억이든 빌려주고 싶을 것입니다.
하지만 그렇게 하지말라고 국가에서 제도를 만들어 규제를 하는 것입니다.

아마 깡통전세라는 말을 들어 보신적이 있을 겁니다. 만약 LTV 규제가 없다면 깡통아파트 이야기가 나올 것입니다.

왜냐면 아파트 10억을 대출받았는데 아파트가 5억이 되었다면 대출금액이 더 높기때문입니다.

그렇다면 아파트의 시세는 어떻게 기준을 잡는지 궁금하실텐데요 아파트 시세는 KB시세를 기준으로 보고있습니다.

예시를 한번 들어보겠습니다.

LTV는 소득이랑은 상관이 없고 부동산 가격에 따라 움직입니다.
ex) LTV가 70%인 지역에서 10억원 아파트를 사려 한다면?
10억 X 70% = 7억원이 됩니다.

10억이 7억까지 떨어지더라도 은행은 손해는 보지 않는다는 것을 기억하시면 좋을 것 같습니다.

DTI는 무엇인가요?

DTI (Debt To Income ratio) 총부채상환비율을 말합니다.

Debt는 부채를 말하고 Income은 수입을 말합니다. TO를 나누기로 보면 이해하기가 쉽습니다.

상환원리금 / 연수입
상환원리금이라는 것은 무엇인가? 원금과 이자를 합한 금액을 말합니다.

1년에 버는 수입에 비해서 은행이자나 원금을 얼마를 갚아야하는가 에 대해 규제를 하는 것으로 소득과 연동해서 대출을 제한하는 것입니다.

연간 갚아야할 원금+이자를 연수입으로 나눈 것으로 이해하시면 쉽습니다.

수입에 비해 대출로 갚아야할 돈이 너무 크면 기본적인 생활이 안되니까 생활이 안되면 지출을 줄일 수 밖에 없고 국가 경제의 내수에 타격을 입을 수 밖에 없으니 너무 과도하게 자기 수입대비 돈을 빌려서 갚지 말라는 것입니다.

예시를 한번 들어보겠습니다.

EX) DTI가 60%이고 연봉은 5천만원이라면?
5천 * 0.6 = 3천만원

5천만원 수입인 사람이 3천만원을 12달 이면 한달에 250만원정도 갚는건 국가에서 허용하겠다고 보는 것입니다.
실제로 2천만원 남으니 한달에 150~160만원정도 쓸수있는데 정부에서는 한달에 150만원으로는 생활이 가능하겠다 라고 보고 비율을 설정한 것입니다.

근데 DTI의 문제가 있습니다. 예시를 들은 것처럼 단순한 계산이 아닌 추가적으로 대출을 받을 수 있는 여지가 있다는 점입니다. 바로 거치기간이나 상환기간으로 조절한다면 더 많은 금액을 대출 받을 수 있다는 점입니다.

1년에 3천만원 갚는것. 근데 30년안에 갚으라고 하면 1년에 내는 금액이 줄어들게 됩니다.
상환기간을 길게 가지고 가면 대출을 더 많이 받을 수 있는 것입니다.
또는 5년뒤에 원금을 갚아라 하면 또 금액이 줄어들기도 합니다.

단순계산으로 1년에 버는 돈 대비 1년에 갚는 돈이 얼마냐를 따지기 때문에 총량을 규제하는 것은 어려움이있습니다.
그리고 또하나 문제는 A은행에서 대출을받을 때는 A은행 갚는 원금은 DTI에 포함이 되는데 B은행에서 대출을 받으면 반영이안되어 다른 곳에 대출을 많이 받을 수 있어 은행을 여러곳을 쪼개서 받으면 또 대출금액이 늘어나기도 한다.

정부는 LTV와 DTI의 상한선을 정해서 주택 구매 수요를 조절하는 수단으로 활용하고 있습니다.

LTV와 DTI를 높이면 대출한도가 상승하고, 부동산 거래가 뜨겁고

LTV와 DTI를 낮추면 대출한도가 하락하고, 부동산 거래가 차가워 집니다.

DSR은 무엇인가요?

DSR (Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율을 말합니다.
소득에서 대출 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율인데 쉽게 설명한다면 DTI랑 똑같은데, 타 대출의 원금 갚는걸 제외하고 계산을 하는데 모든 대출을 계산 한다고 보시면 됩니다.
즉, 총 부채 원리금을 얼마 갚는지를 계산해야한다.

몇년 전에는 DSR이 300%로 나오기도 해서 DSR이 크게 영향을 주지는 않았지만 지금은 40%, 50%로 많이 줄었습니다.

DSR은 모든 금융 부채의 원금과 이자 모두 반영한다고 보시면 됩니다.

그럼 내가 대출받으면 한도가 얼마일까 궁금하신 분은 포털사이트에 DSR 계산기를 활용하시면 쉽게 자신의 대출한도를 확인해 보실 수 있습니다.